Промените в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) минаха почти без да привлекат вниманието на обществеността. А те са важни от гледна точка на политиките за енергийна ефективност и за възобновяеми енергийни източници в градски условия. Става дума за възможностите тези политики да се провеждат и да постигат целите в многофамилните жилищни сгради. А живеещите в такива сгради имат редица проблеми по пътя към тези цели:

• сградите, които трябва да бъдат реновирани, са в различно състояние – някои са много стари, със сериозни проблеми по външните и вътрешните части, други са сравнително нови, но и сред тях има такива с лошо изпълнение;
• в такива сгради живеят хора с различни финансови възможности;
• често има необитаеми апартаменти, собственици с чужбина или такива, които не желаят да се грижат за собствеността си;
• междусъседските отношения са подвластни на емоции, които пречат за общи решения;
• няма желаещи да се занимават с делата на етажната собственост и др.

По този начин се създават почти непреодолими пречки за изпълнение на проекти за енергийна ефективност, а хората продължават да плащат високи сметки за отопление и охлаждане. Именно тези пречки трябваше да бъдат отстранени с промените в ЗУЕС.

Тези промени са и същността на Реформа 2 (C4.R2), Улесняване и повишаване ефективността на инвестиции в енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради по  Компонент 4, Нисковъглеродна икономика на Националния план за възстановяване и развитие. Според записаното в плана реформата ще се реализира чрез изменението на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) и има за цел:

• да разреши пречките в инвестициите за енергийна ефективност в многофамилните жилищни сгради, като например необходимостта да се улесни вземането на решения от собствениците на самостоятелни обекти в многофамилни жилищни сгради;
• да регламентира професионалното управление на етажната собственост в многофамилните жилищни сгради, като по този начин ще се подобри контрола върху компаниите, извършващи тази дейност и да се гарантира по-голяма отговорност спрямо потребителите;
• да създаде законова възможност за учредяване на банкова сметка на етажната собственост – за средствата, събирани за управление и текуща поддръжка, не само за поддържането на фонд „Ремонт и обновяване“; банковата сметка да е на името на етажната собственост, не на физическо лице и да улесни кандидатстването за колективни кредити.

Също така провеждането на тази реформа има ключово значение за осигуряване на ефективност на инвестиция 1 (Енергийна ефективност в сграден фонд).

Първият проект за изменение и допълнение на ЗУЕС е внесен от служебното правителство на 18.11.2022 г. 48-то НС не успява да разгледа този законопроект. На 10.05.2023 г. същото служебно правителство внася същият ЗИД на ЗУЕС в 49-то НС. На 17.05.2023 г. група депутати от ПГ на ППДБ внасят предложение за ЗИД на ЗУЕС, състоящо се от една единствена точка, която впоследствие е обединена със законопроекта на МС (14.06.2023 г.).

Междувременно на 09.06.2023 г. НС обсъжда двата ЗИД-а в пленарната зала. Стенограмата разкрива картина, при която всички ПГ ще подкрепят по принцип и двата, но остават с много резерви към качеството на ЗИД, внесен от МС и оценяват необходимостта от сериозни промени преди второто четене. Самото второ четене на ЗИД е проведено на 14 и 15 септември, но едва след публикуването на закона в „Държавен вестник“ ще можем да направим оценка на крайния резултат, доколкото от стенограмите не може да се извадят крайните варианти на всички гласувани текстове. С това формално Реформа C4.R2 ще бъде изпълнена.

Изпълнението на тази реформа обаче е повод за по-дълбок анализ на качеството. Тук ще поставим само основите въпроси, свързани с изискванията за по-висока енергийна ефективност на сградния фонд и за облекчаване възможностите за инсталиране на ВЕИ[1]. В скоби ще кажем, че и уж несвързаните с тези цели постановки на ЗУЕС (например задължението на общинските кметове да назначават временни и „служебни“ домоуправители) имат своя принос за забавянето на подобни инвестиции.

На първо място виждаме, че формално са изпълнени трите поставени в НПВУ цели. Когато обаче се стигне до практическото прилагане и особено когато стане дума за практиката при кандидатстване за средства от НПВУ или от други източници за многофамилни сгради, реалността се оказва по-различна. Необходимо е провеждането на цяла серия последователни действия, които отнемат твърде много време – до няколко месеца – от убеждаването на собствениците да се съгласят да кандидатстват за финансиране, през учредяването на сдружението на собствениците, изчакване решението на общината, ваденето на банкова сметка, конструктивното обследване на сградата с последващото изготвяне на технически паспорт (за сградите, строени преди 2006 г.) и енергийно обследване и регистрирането им в ДАГ и АУЕР, попълването на документите и внасянето им в общинската или районната администрация, където капацитетът също все още не е достатъчен, макар да има желание да свършат работата както трябва. С други думи практиката показва, че дори за сдружение на собствениците, в което участват 100% от собствениците, преминаването на целия цикъл действия преди подаването на документите е твърде сложна задача, придружена не само от „натиска на сроковете“, но и от значителни финансови разходи, за които няма гаранция, че ще бъдат компенсирани[2].

На второ място – наличието едновременно на общото събрание на собствениците (ОСС) и сдружение на собствениците (което може и да не включва всички собственици) може да изглежда облекчаващо за протичане на процедурите, но това трябва тепърва да се докаже в практиката. От една страна процедурата по регистриране на сдружението на собствениците изисква допълнително време, което е сравнително дълъг процес, ако се провежда в сроковете за кандидатстване за финансиране. На второ място крайното одобрение е в ръцете на ОСС, където решението на сдружението на собствениците може да падне. Доколкото няма друго време за проверка дали системата ще проработи, освен реалните кандидатствания, прави впечатление липсата на заявени инициативи за облекчаване на процедурите при разглеждането от общинските администрации, където процесът също се бави.

На трето място – и това е може би най-големият проблем, с който досега никой не иска да се захване – е липсата на финансови инструменти за различните групи собственици, разделени по финансови възможности („енергийно бедни“ и други), но съсобственици в една и съща многофамилна сграда. Засега само се говори, но няма никаква инициатива за вкарването на принципа на съфинансиране в схемите за енергийна ефективност. Дори и след приемане на определение за „енергийна бедност“, този проблем ще остане поради различни фактори: силна диференциация на живеещите по групи доходи (а не само „енергийно бедни“ и други), сложност при тяхното определяне „на място“, сложността на междусъседските отношения и др.

На четвърто място стои проблемът с инсталирането на ВЕИ системи за собствено ползване от етажната собственост. В момента се подкрепя инсталирането на системи за ползване само от общите части на сградите. Това е силно лимитиращ фактор за инсталирането на ВЕИ. Като се има предвид, че Комисията по енергетика отхвърли всички предложения за енергийните общности в ЗИД на ЗЕВИ, предложени от „Зелени закони“, „Грийнпийс“, ОЦОСУР (Варна) и WWF-България, де факто в България остава блокирано развитието на общите усилия на гражданите да постигнат енергийна свобода.