Колко хора може да поеме Синеморец ?

снимка на Николай Найденов

За да се отговори на този въпрос, освен на интуицията ни и чувството за естетика, което ни дава сигнал „вече достатъчно много е поел“,  може да се стъпи на действаща плановата основа – кадастрална карта (КК), план за регулация (ПР), 3-дневна разходка из февруарско пустите улици на селцето, разговор с жителите и малко изчисления. От "Зелени закони" предлагаме в прикачените текстови файл и картови илюстрации едно изследване по темата въз основа на данните от края на февруари 2022г.

Защо този въпрос е важен?

На първо място е важен за самите хора. Всички това повтарят. Важен е и за природата, в която хората са на гости носейки със себе си  - автомобили, бетон, консумация на питейна вода (200 л./човек/ден), изхвърляне на мръсна вода(пак 200л/ч/д), битова и строителна смет, звуков шум, светлинен шум, запечатване на почвата, консумация на енергия, асфалт, замърсен въздух и т.н., на място обявено за природен парк „Странджа“ и много защитени местности наоколо, свръх богато биоразнообразие, с една дума, както е модерно да се казва „място с висока степен на предоставяне на екосистемни услуги“.

С целия този „багаж“ на съвременния хомо сапиенс  от първостепенно значение е да се знае, колко може да поеме територията, в заварено положение, преди да се устрои, развива, разширява, ограничава, съхранява, защитава, благоустроява и т.н., посредством устройствените планове и най-вече с общ устройствен план (ОУП).

Неслучайно, в продължение на член 55 от Конституцията на Република България - "Чл. 55. Гражданите имат право на здравословна и благоприятна околна среда в съответствие с установените стандарти и нормативи. Те са длъжни да опазват околната среда.", е  член 1, ал. 1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ)  - Територията на Република България е национално богатство. Нейното устройство гарантира устойчиво развитие и благоприятни условия за живеене, труд и отдих на населението. И следващото изречение написано под алинея 2 „Този закон урежда обществените отношения, свързани с устройството на територията, инвестиционното проектиране и строителството в Република България, и определя ограниченията върху собствеността за устройствени цели.

За това е важно да се познава територията и околната среда с нейните характеристики, групите „граждани“ и техните „обществени взаимоотношения“ за да може да се определят чрез един ОУП „здравословна и благоприятна околна среда в съответствие с установените стандарти и нормативи“ и „ограниченията върху собствеността за устройствени цели“. Ключовата дума е „баланс“ между по-горе цитираните компоненти от закона. Стартовата, изначална база, на която може да се стъпи при изработката на ОУП, така, че да постигне баланса в обществените отношения между гражданите и ограниченията им в собствеността са - съдържателни, пълни, актуални и верни данни. Няма как да очакваме качествен проект за ОУП без качествени пространствени, демографски и всички други данни необходими за ОУП. В рамките на ограничения за достъп на качествени данни или въобще данни, за да се направят някой изследвания и анализи, може да се ползват достъпните данни, косвени методи за генериране на данни и теренни проучвания. Този анализ стъпва на използване на съществуващи данни, обосновани предположения и теренно проучване, с цел да се даде елементарен отговор на въпроса „колко хора може да поеме територията, така че да осигури по-горе цитираните  изискванията на конституцията и закона.

В приложения анализ можете да видите случая със Синеморец - село в община Царево, за която от 2012г. насам се изработва Общ устройствен план. И все не може да се изработи - заради опитите чрез него да се узакови застрояване на малкото останало незастроено крайбрежие. Опити, които се спират от природозащитното законодателство и волята на гражданите.

В контекста на обществените отношения и ограниченията на собствеността, след като определяме различни групи от обществото, за които е важен въпросът „Колко хора може да поеме Синеморец?“ и разпознаваме техните нееднозначни отговори, е редно да се обърнем към инструментите, които да отсъдят справедлив за всички отговор. Естествено това е работа на законите, нормативите, науката, професионалистите, държавната и местната администрация. Всички те имат своите роли. Законите (ЗУТ, ЗУЧК, ЗООС, ЗОЗЗ, ЗБР, ЗКН) и нормативите (наредби 7, 8 и още) дават рамката. Науката дава баланса и доказвайки кое е най-добре за всички – природата и хората като част от природата. Държавата дава данни, възлага и плаща изработка на Общ устройствен план (ОУП), очевидно разпознала важността на територията. Кметът дава данни, изпълнява, отговаря и следи едновременното изпълнение на всички части от ОУП и „стиска“, „задържа“ положението до изработка на ОУП, да не се позволяват устройствени процедури на парче инициирани от пишман инвеститори и изработени от пишман проектанти. Професионалистите имат най-лесната задача – да си свършат работата в рамките на закона, нормативите, договора, процедурите и най-вече с професионализъм, спазвайки професионалната етика и чест.

Независимо, кои са проектантите на ОУП, те със сигурност ще стъпят на анализ на съществуващото положение във всички важни компоненти на територията – земеползване, демография, околна среда, инфраструктура, правила, нормативи и т.н. След, което ще се обърнат основно към демографи, икономисти, инжинери и социолози за прогноза. На базата на анализа, прогнозата и техния професионален капацитет и старание, те ще пренесат всички тези неща върху стратегически документ като ОУП.

Да се върнем на анализа. Пълноценен, съдържателен и верен анализ лежи на данните, общата култура,  професионалната квалификация, почтеността  и интуицията на проектантския екип, който ползва данните. Тъй като не може да се оцени екипа обективно, това го е сторила комисията по обществената поръчка за изработка на ОУП (не се шегувам), може да се обърнем към данните, с които е работил колективът в 2015-2017.

Основните данни, с които се проектира ОУП са предимно пространствени, разположени и дефинирани в пространството. Тяхната актуалност, съдържателност (пълнота) и достоверност (точност) са от изключителна важност за качествен анализ и извличане на количествени характеристики – брой, дължина, ориентация, площ, разположение, пространствени (топологични) връзки между обектите и т.н.

Върху каква планова основа стои в момента (март 2022), проектът за изменение на ОУП, на ОУП от 2008, който не е в сила? Кадастрална карта с кадастралните характеристики начин на трайно ползване (НТП), вид собственост и вид територия, от 2015 г. Това означава, че в сегашното предложение за ОУП (което е на трупчета от 2020) не са отчетени  промените на имотните граници и кадастралните им х-ки. Например, представете си, че общината през това време е продала общински имот и много е помогнала там да се появи строеж. Или пак със съучастието (нарочно използвам думата „съучастие“, а не „съдействие“) на властта, даден земеделски имот, на първа линия, се превърнал в урбанизиран до 2015. Има много такива. А пък през 2017, понеже още не е започнал строеж, пак е станал земеделски, по друг закон и процедура. Въпросът е, знаел ли е екипът през 2017 това? А сега как е? Не се знае. Промяната на кадастралната х-ка НТП е отговорност на притежателя на имота, а не на органа, който пази земеделската земя да си остане такава, по друг закон и процедура. Данните от КК за проектиране - баланс на територията по вид собственост, НТП и вид територия са със 7-9 години остарели. Не стават!

Действащите подробните устройствени планове (ПУП) на населените места, предоставени от общината са все още на хартия. Всички изменения или нови ПУП (а те са много), са на хвърчащи листове, без план схеми и обяснителните  записки и съгласувания и не са отразени в ПУП на населеното място. Така, екипът е принуден да приеме данните почти на сляпо, защото няма ресурса да направи анализ, наистина ли тези малки ПУП за по един два имота отговарят на нормите и закона, така че да ги приемат за урбанизирана територия и да ги включат в раздел съществуваща граница на населеното място. Площта на съществуващата урбанизирана територия също участва в баланса. Тук идва въпросът, трябва ли проектантът на 100% да приеме, че са урбанизирани и да ги отрази в проекта за ОУП, ако не отговарят на закона и нормите, ако тези нови стихийни квартали не са отразени в  схемите за транспортна комуникация, ВиК и Ел на цялото населено място и не се вписват в цялостната картина. Нали това е смисълът на ОУП, да даде цялостната картина на урбанизираната територия, да гарантира „баланса“? Има списък на имотите с  ПУП, които не са минали през процедура на екологичното законодателство и на тях все още не започнало строителство, но наистина ли те са част от съществуващата урбанизирана територия? И сега, март 2022, няма актуален регистър на разрешенията за строеж или протоколите за откриване на строителна площадка, за да знае проектантът или гражданите има ли започнал строеж или не.

Данните от НСИ за демографията са от преброяване на населението 2011, допълнени с 2014 НСИ, ГРАО, вече има ново 2021. Ясно е, че не са актуални и всички изчисления за анализа стъпили на тези числа трябва да се направят наново. Друг е въпросът, доколко е целесъобразно да се стъпва на данни от преброяване за населени места като Синеморец Варвара или Резово. Те са силно „пулсиращи“ (по записката на ОУП), зимата жилищния фонд е зает под 10% и реално данните от преброяването нямат стойност.

Данните за легловата база, предоставени на екипа от община Царево, са от 2007 /2008?! И сега няма на сайта на общината по-актуални.

Освен, че данните са фатално остарели или непълни за изчисление на важни или спорни параметри в проекта на ОУП, като съществуваща туристическа база за обитаване, рекреационен природен ресурс и т.н., то и подходът за изчисление на реалния брой обитатели/туристи, както и прогнозата за потенциала на увеличаване на туристите и съответно нарастване на урбанизираната територия е твърде статистически и обобщаващ, въз основа на нормативи при проектиране на зони за рекреация, където за един турист се пада 8 кв.м. плаж. Проблемът, е че хората освен плаж, имат нужда и от много други неща. Всички разчети за разширение на урбанизираната територия за сметка на земеделската тръгват от това, колко хора може да съберем на плажа по норматив 8 кв.м./човек, а не колко хора може да събере съществуващия сграден фонд, колко сгради могат още да се построят в рамките на населеното място и чак след това да се провери, ще се поберат ли на плажа, скалите, улиците, ще им стигне ли водата и тока, къде ще се пречисти водата и т.н. При съществуващ цифров модел на кадастралната карта, където за всяка сграда се знаят функцията, етажите, застроената площ, както и за имотите се знаят НТП и площта, то на въпроса колко човека могат да обитават една сграда или колко още нови сгради могат да се построят, лесно могат да се изчислят. Интересно, е че екипът така е подходил към територията предвидена за разширение – площ на имота, функция, параметри за застрояване и площ на човек., но за съществуващото положение не използвал същата методика.

В изследването, направено тук за "Зелени закони", се предлага на база кадастър, реално застрояване и теренно проучване, да се направи нов опорен план, който може да промени вижданията на проекта за разширение на населеното място. Подобно изследване е направено за територията на гр. София, където също стоят тежки въпроси към вече одобрен ОУП от 2009 – колко обитатели сега могат да живеят, колко ще могат при изпълнение на предвижданията на ОУП. Резултатите от изследването водят до интересни констатации за изключително разточителство на територия за урбанизация, които поощряват строителния и имотни пазар, за сметка на земеделска земя, което брегът на Черно море не може повече да си позволи.

Предметът на проучването е изчисление на максимален капацитет на поемане на жилищния сграден фонд (съществуващ и потенциален) и броя на неговите обитатели в рамките на действащата урбанизирана територия на с. Синеморец.

Фигура 3 дава представа за гъстотата и разпределението на съществуващия капацитет на обитаване.

Извод 1. В момента, към февруари 2022, в компактното с. Синеморец, 43 % от всички имоти за обитаване са празни, с възможност за ново строителство или 40% от площта на Синеморец е неусвоена, нереализирана за строителство

Извод 2: Към февруари 2022, съществуващия сграден фонд в Синеморец може да поеме 7250 обитатели.

Извод 3: Съществуващото застрояване е преобладаващо жилищно, ниско етажно до 10 м., предимно къщи за гости или малки апартаменти, с плътност на застрояване до 50-60%, Кинт=1.2, като реално се падат средно 32 кв.м на човек от застроените имоти.

Извод 4: Сегашната урбанизирана територия на Синеморец може да поеме още между 3433 и 4844 обитатели, с потенциал за застрояване на още 103 дка разгъната застроена  жилищна площ.

След като се отговори на въпроса, колко хора може да поеме сегашния Синеморец, нека да видим, каква е ситуацията с основния курортен ресурс „морски плаж“, които обаче е за проектиране на рекреационни зони „Ок“, „Ос“ или „Ов“, чл.27, наредба 7 към ЗУТ, а не за съществуващи жилищни „Жм“ такива. По данни от специализираните кадастрални карти (СКК) площта на морските плажове е както следва:

  • част от морски плаж „Устие на река Велека“ – 61196 кв. м;
  • морски плаж „Бутамята“ – 57537 кв. м;
  • морски плаж „Липите – север“ – два контура, съответно с площ 413 кв. м и 2497 кв. м;
  • морски плаж „Липите“ – 23454 кв. м;
  • морски плаж „Листи“ (№ 54) - 2120 кв. м;
  • морски плаж „Листи“ (№ 55) - 445 кв. м;
  • морски плаж „Листи“ (№ 56) - 6709 кв. м.

или общо 154371 кв.м.  От тях трябва да извадим площта на пясъчните дюни, както следва:

  • – част от морски плаж „Устие на река Велека“ - 21294 кв. м;
  • – морски плаж „Бутамята“ – 26346 кв. м;
  • – морски плаж „Липите“ – 10712 кв. м;
  • – морски плаж „Листи“ (№ 56) – 1671 кв. м.

Или общо 60023 кв.м. дюни.

От тук следва, че курортния ресурс 94348 кв.м на Синеморец е за 11793 души при норма от 8 кв.м. Тук трябва да отбележим, някои специфични характеристики на плажовете. Реално, транспортен достъп до плажовете има само за  плаж „Устие на река Велека“ и „Бутамята“ с обща полезна площ от 71093 кв. м., т.е 8886 души. Останалите плажове Липите и Листи са отдалечени, имат и ще имат само пешеходен достъп (ЗМ „Силистар), при това през трудно достъпни пътеки, не се дават на концесия (липса на всякакъв вид услуги) и на практика се ползват от не повече от 100-200 души в пиковите дни, не е редно и не е реално тези плажове да се включват в курортния ресурс. Ако се добави и фактът, че има дневни посещения на почиващи от Варвара и Ахтопол, то може, на практика да се направи:

Извод 5. Курортния ресурс от плажове реално е на границата на изчерпването си. Този курортен ресурс, изчислен по наредба се отнася за рекреационни зони,  не може да се приема за база или норма при изчисление на други параметри или променливи в ОУП за землището на Синеморец.

От написаното до тук, от изследването отговарящо на въпроса „Колко хора може да поеме Синеморец“, може да се направи аргументирано и обобщаващо предположение:

Извод 6. Синеморец и в момента, със съществуващите си граници е достигнал капацитета на територията за обитаване и не следва да се разширява и с 1 кв.м. урбанизирана територия за сметка на безценните земя, природа и пейзаж и в рамките на ПП ‚Странджа“ и Натура зони.

Въз основа на този случай, обобщаваме следното:

Какво да правят Общините?

Да си поддържат и публикуват регистрите и всички документи по процеса на устройство на територията и строителството. Да ползват съвещателния си орган общинския експертен съвет по устройство на територията (ОЕСУТ) по предназначение, а не по полит коректно примирение, като въведат високи изисквания за качеството на проектиране, прозрачна процедура и спазването на сроковете по процедурите за всички.

Все пак, да питат, наистина, какво мисли населението, бизнеса, притежателите на имоти, за политиките по устройство на територия. Засега има първобитно противопоставяне на „автентичните“ и „користни“ собственици срещу каспийската костенурка, блатното кокиче, пейзажа и хората и закона които ги пазят, туристите. С  всички възможни законови средства да задържат натиска на „бизнеса“ и да не съучастват на „користните“ да си осъществят мечтите да станат богати или да гледат от спалнята си залеза над вр. Папия. Всички искаме да го гледаме, а не спалните им.

Веднага да започнат работа по механизъм за контрол на изпълнението на ОУП. Няма изрична разпоредба, но изводът се налага от самата структура на плана - съчетание на градоустройствени норми, които са в неразривна и постоянна връзка, за да може да се гарантира "устойчиво развитие и благоприятни условия за живеене, труд и отдих на населението" (чл. 1, ал. 1 от ЗУТ). За да се установи дали се нарушава този баланс, както и дали има други потребности, "кметът на общината представя за приемане от общинския съвет ежегоден доклад за изпълнението на общия устройствен план на общината, съответно на населеното място или селищното образувание, и прави предложения за изменение на плана, ако такова се налага" (чл. 127, ал. 9 от ЗУТ). Това означава, че нарушаването на баланса, съпроводен с неизпълнение на задълженията, може да се тълкува като съществено нарушение на закона, което от своя страна се санкционира по глава 23 от ЗУТ.

Какво може да направи проектантът на ОУП?

Без качествени данни (актуални, съдържателни и точни), няма как да се получи качествен продукт. На този етап (преработка на ОУП, поради много възражения), е наложително проектантът да подмени в своя модел (ГИС), почти всички данни с нови – кадастрална карта, специализирана кадастрална карта (плажове и дюни), статистика, демография. Да проведе нови анкети за нагласите, като включи всички групи проявили заинтересованост към територията. Да установи, реалния трафик на автомобили по цялото крайбрежие от р. Деде Агач до Резово. Да изисква актуална информация (не от 2008 !!!) за проведени нощувки, платени курортни такси и други данни от Общината за 2020 и 2021. Да изработи, изцяло нови опорни планове и от там да направи последващи коректни изчисления, анализи и прогнози за територията, наистина ли е необходимо да се разширява? Само в това изследване, с много малък ресурс се доказва, че няма нужда и не трябва да се разширява Синеморец. Да даде отговори на база реални данни за обитателите и автомобилите, как, къде и колко буферни паркинги да се изградят (ако е необходимо), да предложи гъвкави модели за обществен транспорт, да предвиди терени и капацитет за пречистване на водите  - Резово, Синеморец, Ахтопол, Варвара.

Прикачени файлове

 

Проектът “Граждани и експерти за прилагане на зелените закони„ се изпълнява с финансова подкрепа в размер на 114 000 евро, предоставена от Исландия, Лихтенщайн и Норвегия по линия на Финансовия механизъм на ЕИП. Основната цел на проекта е чрез повишаване на ангажираността на гражданите с околната среда и участието им при формулирането на политики да постигнем балансирано развитие и устойчиво използване на природните ресурси. https://www.activecitizensfund.bg

Дари